Fungerer det norske boligmarkedet ... ?

JA så absolutt, vil kanskje et flertall mene, men det er også noen (mange?) som garantert vil svare et bestemt NEI. Svaret vil være helt avhengig av hvilken type aktør du er og hvor i verdikjeden du befinner deg. I tillegg er nok spørsmålet altfor enkelt formulert. Mer korrekt burde det være: Funker boligmarkedet etter hensikten?

Av Bjørn-Erik Öye
21. mai 2019
Foto: Shutterstock
Foto: Shutterstock
SWITCH SECTION
0

Vi har i Norge valgt en svært så liberal modell hva angår omsetningsleddet i boligmarkedet – ved at boligene kan kjøpes og selges til hvem vi vil og til hvilken pris vi vil, altså den prisen som selger og kjøper blir enige om. I praksis er det markedets råe lover som gjelder for alle typer omsetning av boliger – også i leiemarkedet.  

Slike frie omsetningsmodeller finnes flere andre steder i Europa også – med ett viktig unntak. ALLE andre land har skjermet deler av markedet fra markedets lover – enten via skattesystem og regelverk eller via direkte subsidier. Som f.eks. i Sveits hvor omlag 60 % bor i leide boliger – en boform helt sidestilt med eierformen. Dette bl.a. ved streng regulering av leieprisene. Et annet eksempel er den unike modellen som vi finner i Wien – som allerede i 1919 innførte en særskilt skatt på 0,5 % for alle byens innbyggere. Denne skatten har siden da uavkortet gåtttil å finansiere boliger. I dag finnes i Wien 220.000 kommunalt eide boliger – i tillegg finnes ytterligere 150.000 privateide boliger som er subsidiert av kommunen. Det er omlag 40 % av boligene i Wien – fordelt på alle bydeler som administreres av kommunen.  For å unngå segregering og ulik status for eie- og  leieboligene er inntektsgrensen for å komme i betraktning til disse kommunale boligene satt såvidt høyt som 800.000 kr i husstandsinntekt (fire personer eller mer i husstanden). Per i dag er det maksimum ett års ventetid på en slik leilighet og leiene er lik i alle bydeler. Det at kommunen selv – via den nevnte skatten – er en stor aktør bidrar også til å dempe prisveksten også i den helt markedsstyrte delen av boligmarkedet. Ikke minst sikrer det en forutsigbarhet for alle aktører ved stabilt samsvar mellom nybygg og behov.


Uansett system og grad av markedsliberalisme så er hensikten alle steder å sikre en balansert boligforsyning – dvs sørge for tilstrekkelig antall boliger med en optimal kvalitet til landets beboere. Viktigste kjennetegn for en vellykket samfunnsutvikling er jo en tilfredstillende standard i boligmassen  - både kvalitets- og kvantitetsmessig.  I dette perspektivet kan det slås fast at boligmarkedet i Norgehar funket og funker svært så bra.   Aldri har så mange fått seg en bolig som i 2018 (sum nybygg og brukt), aldri har prisene vært høyere og aldri har kvaliteten på boligene vært bedre. I tillegg har vel norske boligeiere aldri vært rikere enn nå mht samlet bruttoverdi av boligene.  Problemet er bare det at gjelden knyttet til de samme boligene for mange har vokst i samme og noen ganger høyere tempo – hvilket kan bli et stort problem om økonomien velger en annet retning enn hva vi har vent oss til de siste 30 årene.   Myndighetenes bekymring er naturlig nok knyttet til hvordan boligeiere må omprioritere ved strammere økonomiske tider, noe som fort leder til en forsterket negativ spiral for hele økonomien.

Boligmarkedet funker tilsynelatende i praksis svært så godt i Norge for de fleste - både ved at det settes rekorder hvert år i antall mennesker som får seg en bolig og ved at boligeierne samlet sett fortsatt opplever en positiv verdiutvikling på boligen.   “Tilsynelatende” fordi den reelle stresstesten for boligmarkedet først kommer om økonomien snur fra positiv til negativ utvikling. Status for norsk økonomi akkurat nå er at den ruller på så godt at myndighetene må ty til rentevåpenet for å dempe veksten. Rentehevingen er sikkert riktig medisin for å ta ned trykket i økonomien totalt sett, men samtidig står det klart at at mange boligeiere nå vil få noen ubehagelige meldinger fra sin bank. Rentehevingen rammer desverre mest de som allerede sliter med å klare månedlige boutgifter og gjør terskelen enda høyere for de som i dag sliter med å komme inn i markedet

“Tilsynelatende” også fordi vi i Norge har valgt å ikke ha politiske målsettinger   i forhold til begrepet boligforsyning.    Det betyr at vi ikke vet om markedet faktisk leverer det det burde levere og som ett av få ( .. antagelig det eneste) land i Europa, har vi ingen politiske diskusjoner om hva bolig”markedet” skal levere.  Hvordan sikre at alle grupper får tilgang til akseptabel bolig ? Hvordan sikre at folk flest får tilgang til en bolig av kvalitetsmessig korrekt standard ? Hvordan sikre at lokalt boligtilbud og boligmasse samsvarer med behovet ? Hvordan sikre en optimal miljømessig kvalitet i boligmassen ?  Hvordan motvirke segregasjon ? Hvordan sikre samsvar og balanse mellom boligtilbud, infrastruktur og transport ?  Eie versus leie – hvorfor skal leiealternativet skattediskrimineres ?   

Det at vi i Norge har valgt å ha et så liberalt boligmarked betyr ikke at markedet styrer i et vakuum.   Det er faktisk bare selve omsetningsleddet som kan defineres som liberalt – alle andre deler av verdikjeden er omkranset av tildels rigide regelverk. Her kan nevnes planmyndighetene som legger strenge føringer på hvor og hvordan boligen skal bygges. Altfor ofte gir dette regelverket stor grad av uforutsigbarhet i hele planprosessen. Det er faktisk ganske vanlig at slike reguleringsprosesser tar 3-5 år – i beste fall. I tillegg er selve byggeprosessen styrt av et kanskje enda mer komplisert regelverk som har til hensikt å sikre maksimal kvalitet – men som desverre også leder til svært lite fleksibilitet og rom for kreative løsninger fra boligutviklerenes side. Videre – også i god hensikt – er det knyttet sterke og lange garantikrav til boligen.  Summen av alle gode hensikter og krav er at nybyggkostnadene øker mer enn nødvendig – hele tiden.  Dette til tross for at enkelte regelendringer har hatt som målsetting å gjøre bl.a. planprosessen enklere.  


De senere årene har myndighetenes bekymring for husholdningenes gjeldsoppbygging økt på.  I tillegg har de samme myndigheter stadig mindre tiltro til at bankene er i stand til å utføre sitt bankhåndverk på en tilfredstillende måte.   Dette har ført til strengere krav til bankenes soliditet (her også relatert til felles europeiske regler) – men også en egen boliglånsforskrift.   Hensikten med denne er todelt. Primært er det å sikre at bankene ikke låner ut for mye penger til feil personer og dermed risikerer å tape for mye.  Samtidig ønsker man at boligkjøpere og boligeiere ikke skal havne i en eller annen type av luksusfelle.  Problemet er bare at et slikt finanspolitisk tiltak samtidig får store boligpolitiske og samfunnsmessige (negative) effekter – ved at enkelte grupper får enda større problemer med å få seg en akseptabel bolig som ramme for sine dagligliv.  Boliglånsforskriften burde vært lansert paralellt med andre tiltak for å motvirke de negative effektene. f.eks. ved å stimulere tilbudssiden ved økt reguleringstempo, forenkle regelverk for enkelte boligtyper,  minske skattediskriminerings-elementene ved leiealternativet for leietager, o.l.


Bekymringen for bankenes boligutlånspraksis er vel også ”litt” spesiell – all den stund norske banker i har helt marginale tap på sine boligutlån.   Den svært gode inntjeningen - og tilhørende minimale tap på disse lånene, tyder på at bankhåndverket kanskje praktiseres for konservativt.  Omlag 2/3 av bankenes utlån er nå knyttet til boliglån. I 2018 hadde bankene en samlet fortjeneste på i overkant av 50 mrd – herav en vesentlig del knyttet til boliglånene.   Bankenes fortjenestemarginer er sikkert vel fortjent (?), men det er vel ingen god idè at boliglånskundene skal betale for en så stor del av det årlige utbyttekalaset  - med tanke på at disse er svært så gode betalere ? 


Det norske boligmarkedet funker svært så bra for de fleste av oss – dvs vi som allerede har en bolig og de som har en økonomi som er god nok til at de slipper gjennom bankenes (les : boliglånsforskriftens) nåløye.    Dette svaret er gyldig om norsk økonomi fortsetter å utvikle seg så positivt som det ligger det an til.  Markedet funker også svært så bra for bankene – ved tilnærmet risikofri megafortjeneste på sine boligutlån – igjen avhengig av fortsatt gode tider.  Det funker også svært så bra for boligutviklere og boligbygger esom også kan vise til svært så hyggelige fortjenestemarginer – i gode tider. 

Det kan påstås at dagens markedsstruktur også funker veldig bra sett fra myndighetenes side – bl.a. ved gode skatte- og avgiftsinntekter direkte relatert til boligen (både via eiendomsskatt og omsetningsavgifter).  Man kan dessuten ganske enkelt legge skylden på “markedet” uansett hva som måtte gå galt eller rett. 


Tross alt som funker bra så er det likevel et faktum at markedet på mange måter og for mange ikke funker i det hele tatt.  Dette gjelder spesielt unge førstegangsetablerere uten formuende foreldre og husstander som ikke kommer seg inn i markedet fordi de rett og slett ikke har råd.   En enda større gruppe er de som kanskje strekker strikken litt eller mye for langt når de kjøper en bolig og ikke har noen buffer mot verdifall og dermed er helt avhengige av fortsatt gode tider.   Vi har i dag også en voksende gruppe som sitter “fast” i en bolig som ikke er optimal for familiesituasjonen – dvs for liten bolig, for dårlig kvalitet, feil beliggenhet etc.  For denne gruppen burde leie vært et godt alternativ. Til tross for skjerpede skatteregler for utleieboliger de senere årene – så funker det derimot fortsatt meget godt å være boligutleier i Norge.  Motsatt – så funker boligmarkedet svært dårlig (i hvert fall rent økonomisk) for leietagere – og spesielt  i gode tider.    I tilfelle nedgangstider vil det derimot fort kunne bli svært så hyggelig å være leietager – og unngå verdifall på egen bolig.  Dessverre bringer generelle nedgangstider med seg så mye annen elendighet at denne vinningen fort kan gå opp i spinningen.


Sist – men ikke minst – så funker boligmarkedet svært så godt for eiendomsmeglere og boligbyggere.  I hvert fall i medgangstider som nå.    Et stort og svært positivt paradoks i vårt liberale boligmarkedet er dessuten at de mest liberale leddene i verdikjeden - dvs eiendomsmeglerene og boligbyggerene – er de som er mest aktive og mest offensive hva angår ideer og meninger om begrepet boligpolitikk.  De samme aktørene er samtidig de som produserer statistikk og kunnskap om markedet – noe som sterkt bidrar til at markedet faktisk funker så bra som det gjør !

10218
b-FalseTrue
https://cdnboligkanalen.azureedge.net/20170901050109146.png #FFFFFF