SWITCH SECTION
Boligfesten i Norge er snart over...
Boligfesten i Norge er snart over...
Boligfesten i Norge er «dessverre» over, men det kan også gjøre boligmarkedet og gjeldsutviklingen mer bærekraftig
Boligfesten i Norge er «dessverre» over, men det kan også gjøre boligmarkedet og gjeldsutviklingen mer bærekraftig
I går hevet Norges Bank styringsrenta til 0,75 % og oppjusterte rentebanen til 2,5 % ved utgangen av neste år. Dersom Norges Bank følger sin renteplan, vil vi få det høyeste rentenivået siden før finanskrisen. Det ligger an til en boliglånsrente på nærmere 4 % ved utgangen av neste år. Nordmenn har opplevd høy rente før sies det – men en stor forskjell fra tiden før finanskrisen er at nordmenn har fått betydelig høyere gjeld, i forhold til disponibel inntekt. Etter to år med frisk boligprisvekst, kan vi forvente svakere vekst de kommende årene.
Boligprisene fikk en pangstart på det nye året og har allerede økt med 6,4 % siden desember i fjor. Årsakene er velkjent – begrenset tilbud i bruktboligmarkedet grunnet avhendingsloven. Økt krav om dokumentasjon har nærmest doblet tiden det tar for takstmenn å skrive tilstandsrapporten. Disse tilbudssideproblemene bedret seg litt i februar, og ventes å løsne videre utover våren.
Oppjusteringen av rentebanen ventes å ha en negativ effekt på boligprisene, og denne effekten blir trolig tydelig utover våren når tilbudssiden i bruktboligmarkedet øker. Vi ser for oss at boligprisene vil falle noe mer enn de typiske sesongeffektene i sommer og utover høsten. Effekten av pengepolitikken på boligprisene varierer fra kommune til kommune i Norge. Ikke overraskende har styringsrenta størst effekt i de kommunene hvor gjeld i forhold til disponibel inntekt er høyest – som er i byene med en relativ ung befolkning og flere førstegangskjøpere.
Historisk har rentehevinger hatt mindre effekt på boligprisene enn rentenedgang. Den asymmetriske effekten er også bevist i forskning i flere andre land. I perioden 2018-2019 økte Norges Bank styringsrenta 4 ganger med 0,25 prosentpoeng, mens boligprisene bare flatet ut. Forskjellen mellom effekten da og den ventede effekten nå, er at nordmenn har mer gjeld, i tillegg til høy inflasjon som spiser av husholdningenes disponible realinntekt. Dermed vil husholdningene ha mindre penger igjen til bolig.
Selv om nordmenn har spart mye siden pandemiens begynnelse, kommer rentehevingene trolig til å merkes for førstegangskjøpere og unge med høy gjeldsgrad, spesielt i Oslo. Rentehevingene kommer som et resultat av at norsk økonomi er overopphetet. Norges Bank anslår en høy lønnsvekst i år på 3,7 %, i tillegg til høy konsumvekst på 6 %. Denne konsumveksten vil trolig variere stort fra husholdning til husholdning og fylke til fylke. Økte renteutgifter spiser opp det husholdningene ellers kunne brukt på konsum. Jo høyere gjelden er, desto vanskeligere blir det å øke konsumet. Det kan føre til at høyt belånte husholdninger i byene heller velger å flytte ut til nabokommunene hvor boligprisene er lavere, for å opprettholde samme kjøpekraft.
Tilbudssidebegrensingene gjelder ikke bare bruktboligmarkedet. Byggekostnadene er på et svært høyt nivå, og pilene peker videre oppover for både arbeidskraftkostnadene og nå materialkostnadene grunnet krigen i Ukraina. Det ventes at høye byggekostnader vil bremse boligbyggingen. Lavere boligtilførsel de neste par årene kan, isolert sett, bidra til høyere boligpriser. I tillegg blir de nybygde boligene dyrere på grunn av de økte byggekostnadene. SSBs prisstatistikk for nye boliger viste noe høyere vekst sammenlignet med bruktboligprisene i andre halvår i fjor, spesielt for boligblokk og spesielt i årets siste kvartal.
De nasjonale boligprisene ventes å øke i år, til tross for rentehevingene, men det er godt mulig at en foreløpig topp nås i 2022 og at det deretter flater ut i noen år. Historien viser imidlertid at boligprisene sjelden flater ut. Etter 2017 var det derimot en 2-3 års periode med ganske flat utvikling, og en reprise av det virker realistisk. Boligfesten i Norge er «dessverre» over, men det kan også gjøre boligmarkedet og gjeldsutviklingen mer bærekraftig. Boligdrømmen trenger ikke nødvendigvis å bare være en drøm lengre for mulige førstegangskjøpere, dersom lønnsveksten utrolig nok begynner å ta igjen boligprisveksten.
