SWITCH SECTION
Stabile boligpriser i april – og kanskje også resten av året?
Skrevet av Kjell Senneset
Det er kommet mange gode forklaringer på at boligprisene ikke falt i april, og at fallet i mars var mindre enn forventet. Ikke minst har vår egen sjeføkonom pekt på viktige faktorer som motvirker prisfall, som lavere renter og at boligetterspørrerne migrerer fra nyboligmarkedet til bruktboligmarkedet. Det siste har selgerne av nye boliger til gangs fått merke. Dermed har etterspørselen etter brukte boliger holdt seg godt oppe, til tross for at mange nå velger å selge før de kjøpet og meldinger om at bankene er blitt mer forsiktige med å låne ut penger til boligkjøp.
Stabiliteten i bruktboligprisene kan også ha enda en årsak, som det foreløpig har vært lite fokus på. Ikke så rart kanskje, siden den er noe mer spekulativ enn de andre årsakene. Men ikke mer spekulativ enn at den bør tas i betraktning. Og det som det gjelder er forholdet mellom veksten i den bebodde boligbestanden og befolkningsutviklingen de senere årene. For å kunne si noe om dette trenger man en demografiske modell som kan konvertere vekst i befolkningen til potensiell vekst i boligbestand. Og man trenger en avgangsmodell. Den siste skal si noe for hvor mange boliger som går ut av den eksisterende boligmassen hvert år, i form av bl.a. sanering, fraflytting og differansen mellom hvor mange boliger som forsvinner netto gjennom sammenslåinger av små boliger til en eller flere større, og oppdelingen av store boliger til mindre. Boligproduksjonen må også dekke opp for denne avgangen, ikke bare sørge for økt boligbestand.
Prognosesenteret flotter seg med to demografiske modeller som kan konvertere befolkningsvekst og endringer i befolkningens sammensetning til behov for vekst i boligbestanden. Den ene er selvutviklet, mens den andre er en videreføring av en modell som i sin tid ble utviklet av professor Asbjørn Rødseth ved universitetet i Oslo. Disse to modellene kommer fram til omtrent samme resultat for hvor mye boligbestanden må vokse for å holde tritt med befolkningen.
Avgangsmodellen er selvutviklet. Under rimelige forutsetninger viser beregningene med denne modellen at en forventet avgang for tiden er på 10-12.000 boliger pr år. Når vi legger sammen beregnet vekst i boligbestanden og avgangen de siste 10 årene finner vi at det burde vært bygget rundt 90.000 flere boliger enn det som faktisk har vært bygget. Betyr det at det er massevis av bostedsløse rundt omkring i landet? Neida, men det kan hende et det er noen unge mennesker på 25 år, 26 år og kanskje 27 år som, helt ufrivillig, fortsatt bor i barndomshjemmet, fordi de ikke klarer å skaffe seg egnet bolig. Det kan være unge, men likevel voksne, som bor i kollektiver, noe som sikkert kan være ok et år eller kanskje to, men kanskje ikke tre eller fire. Og det kan være familier som mer eller mindre frivillig bor sammen.
Nå i disse koronatider øyner kanskje mange av disse folkene en mulighet til å endre boligtilværelsen sin. Rentene er historisk lave og mange mener kanskje at det nå, med smittevernstiltak og permitteringer på alle kanter, er mulig å gjøre et kupp på boligmarkedet.
Det KAN altså hende at vi her har å gjøre med en masse mennesker som nå er i ferd med å entre boligmarkedet og sørget for en tilførsel av etterspørsel som hindrer prisfall, ikke bare akkurat nå, men resten av året. Men det kan også hende at mesteparten boformene nevnt over er helt frivillig – det er kult å bo i kollektiv både i tre og fire og kanskje fem år, og det er veldig behagelig å bo i barndomshjemmet når en er singel, selv når en er godt voksen. Og for mange innvandrerfamilier er kanskje samboerskap med andre familier en foretrukket boform. Det vi imidlertid kan si med rimelig sikkerhet, er at vi har å gjøre med en potensiell etterspørsel som må tas i betraktning når det skal synses om utviklingen i boligprisene framover.
Skrevet av Kjell Senneset,Prognosesenteret
